Checkliste Wohnungsbesichtigung

Inhaltsverzeichnis

Prüfen Sie bei der Wohnungsbesichtigung vor allem den Zustand von Wänden, Böden und Fenstern, achten Sie auf Feuchtigkeit und Schimmel, testen Sie Heizung, Wasserdruck und Elektrik, und fragen Sie nach Nebenkosten und Vertragsbedingungen. Die Liste unten nennt alle Punkte, die Abschnitte danach erklären, worauf es ankommt.

Wenn Sie direkt loslegen möchten, öffnen Sie unsere Checkliste zum Abhaken. Dort haken Sie Punkte ab, ergänzen Notizen und laden Ihre Liste herunter.

Checkliste zur Wohnungsbesichtigung

Wie ist der Zustand der Wände und des Fußbodens? Gibt es Feuchtigkeitsflecken oder Schimmel?
Gibt es genügend Ausstattung (Heizung, Beleuchtung etc.) und sind diese in gutem Zustand?
Ist die Wohnung sicher (Sicherheitsschlösser, Brandschutz, etc.)?
Ist das Badezimmer in gutem Zustand und gut ausgestattet?
Wie sind die Küchengeräte und sind sie in gutem Zustand?
Gibt es genug Stauraum?
Ist die Wohnung gut isoliert und sind die Fenster dicht?
Wie ist der Wasserdruck, und wie schnell kommt warmes Wasser?
Ist die Wohnung sauber und gut gepflegt?
Wie ist der Zustand des Gebäudekomplexes oder des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet?
Gibt es Parkmöglichkeiten oder einen sicheren Ort, um Fahrräder abzustellen?
Sind Haustiere erlaubt und gibt es Einschränkungen hinsichtlich der Größe oder Art des Haustiers?
Wie nah sind öffentliche Verkehrsmittel, Lebensmittelgeschäfte und andere Einrichtungen des täglichen Bedarfs?
Wie laut ist die Nachbarschaft und gibt es Lärmquellen, wie stark befahrene Straßen oder Bars in der Nähe?
Wie sind die Miet- und Kündigungsbedingungen?
Ist der Mietvertrag unbefristet oder befristet? Falls befristet: Aus welchem Grund? Dieser Grund muss Ihnen schriftlich mitgeteilt werden (§ 575 BGB).
Gibt es einen Balkon oder andere private Außenbereiche?
Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten?
Gibt es einen Waschkeller, einen Waschmaschinenanschluss oder andere Wäschemöglichkeiten im Haus?
Liegt die Wohnung in einem Hochwassergebiet?
Liegt der Energieausweis vor? Vermieter oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen; ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen genügt (§ 80 Abs. 4 und 5 Gebäudemodernisierungsgesetz).

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	Checkliste für die Wohnungsbesichtigung
	Zustand der Wohnung
☐	Sind die Wände in gutem Zustand?
☐	Ist der Fußboden in gutem Zustand?
☐	Sind Fenster und Türen funktionsfähig und dicht?
☐	Sind ausreichend Steckdosen vorhanden?
	Sicherheit
☐	Sind Sicherheitsschlösser vorhanden?
☐	Gibt es Brandschutzmaßnahmen (Feuerlöscher, Rauchmelder)?
☐	Ist die Wohnung einbruchsicher (Zusatzschlösser, Fenstersicherungen)?
	Badezimmer
☐	Ist das Badezimmer sauber und gut belüftet?
☐	Funktioniert die Dusche/Badewanne?
☐	Gibt es ausreichend Stauraum?
	Küche
☐	Sind die Küchengeräte funktionsfähig?
☐	Gibt es genügend Arbeitsfläche?
	Allgemeine Elemente
☐	Gibt es ausreichend Stauraum in der ganzen Wohnung?
☐	Funktionieren alle Lampen, Lichtschalter und Steckdosen?
☐	Ist die Wohnung sauber und gut belüftet?
☐	Ist die Heizung effizient und funktionsfähig?
☐	Ist die Wohnung gut isoliert?

Diese erweiterte Checkliste hilft Ihnen, während der Besichtigung nichts zu vergessen und die Wohnung danach in Ruhe zu bewerten. Sie können sie ausdrucken und mitnehmen oder auf dem Smartphone unsere Checkliste zum Abhaken nutzen.

Außerdem haben wir für Sie weitere wichtige Punkte zusammengestellt, die Sie bei der Wohnungsbesichtigung beachten sollten.

Unterlagen für Wohnungsbesichtigung vorbereiten

Eine Bewerbungsmappe müssen Sie zur Besichtigung noch nicht abgeben. Für den Besichtigungstermin reichen laut Datenschutzkonferenz (DSK) Name, Vorname und eine Kontaktangabe (Anschrift, Telefon oder E-Mail), bei einer Sozialwohnung auch die Angabe, ob Sie einen Wohnberechtigungsschein haben. Angaben zu Ihren wirtschaftlichen Verhältnissen sind in aller Regel noch nicht erforderlich.

Trotzdem lohnt es sich, die Unterlagen fertig vorbereitet zu haben, damit Sie schnell reagieren können, wenn Ihnen die Wohnung gefällt. Geben Sie sie erst ab, wenn sie im jeweiligen Schritt gefragt sind:

Personalausweis oder Reisepass, nur zum Vorzeigen, wenn Sie allein besichtigen. Eine Ausweiskopie ist laut DSK unzulässig.
Persönliches Anschreiben für die Bewerbung nach der Besichtigung
Mieterselbstauskunft, sobald Sie die Wohnung mieten möchten. Sie können sie mit unserem Formular erstellen.
Eine aktuelle Lohn- oder Gehaltsabrechnung oder ein Kontoauszug, wenn sich der Vermieter für Sie entschieden hat. Nicht erforderliche Angaben können Sie laut DSK schwärzen.
Bonitätsnachweis, wenn sich der Vermieter für Sie entschieden hat: laut DSK einer, der speziell für die Vermietung gedacht ist, nicht die umfassende Auskunft nach Art. 15 DS-GVO
Bei einer Sozialwohnung: Wohnberechtigungsschein
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, falls Ihr bisheriger Vermieter sie freiwillig ausstellt. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht.
Für jüngere Mieter oder Studierende: gegebenenfalls eine Bürgschaft der Eltern

Gut vorbereitete Unterlagen zeigen Vermietern und Maklern, dass Sie es ernst meinen.

Eine weitere Empfehlung ist, jemanden mit zur Besichtigung zu nehmen. Eine Begleitperson betrachtet die Wohnung aus einem neutralen Blickwinkel und gibt Ihnen eine ehrliche Meinung. Vier Augen sehen mehr als zwei, und diese Person bemerkt vielleicht Details, die Sie übersehen.

Hier sehen Sie auf einen Blick, wofür Sie welche Unterlage brauchen und wann Sie sie vorlegen:

Unterlage	Wofür	Wann vorlegen
Persönliches Anschreiben	Stellt Sie vor und nennt Ihre Gründe für die Suche	Mit der Bewerbung nach der Besichtigung
Personalausweis oder Reisepass	Prüfung Ihrer Angaben	Nur vorzeigen, wenn Sie allein besichtigen
Mieterselbstauskunft	Angaben zu Beruf, Einkommen und Haushalt	Wenn Sie die Wohnung mieten möchten
Aktuelle Lohn- oder Gehaltsabrechnung	Nachweis Ihres Einkommens	Wenn sich der Vermieter für Sie entschieden hat
Bonitätsnachweis	Zeigt Ihre Kreditwürdigkeit	Wenn sich der Vermieter für Sie entschieden hat
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung	Bestätigt, dass keine Mietrückstände bestehen	Freiwillig, falls vorhanden
Bürgschaft der Eltern	Sicherheit für den Vermieter bei Studierenden oder jungen Mietern	Wenn der Vermieter danach fragt

Alle diese Punkte, zusammen mit der Tatsache, dass Sie jemanden zur Besichtigung mitnehmen, können dazu beitragen, Ihre Chancen zu verbessern, die gewünschte Wohnung zu bekommen.

Die Rechte von Mieter und Vermieter

Dieser Abschnitt betrifft Ihre bisherige Wohnung, zum Beispiel wenn dort nach Ihrer Kündigung Nachmieter besichtigen möchten. Während der Mietzeit steht das Gebrauchsrecht an der Wohnung Ihnen zu, und die Wohnung ist durch Art. 13 Grundgesetz geschützt.

Der Mieter muss dem Vermieter aber nach entsprechender Vorankündigung Zutritt gewähren, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2023 bestätigt (Urteil vom 26. April 2023, VIII ZR 420/21). Ein solcher Grund kann der beabsichtigte Verkauf der Wohnung sein. Eine Pflicht kann sich auch aus dem Mietvertrag ergeben.

Feste Zeiten nennt das Urteil nicht. Im entschiedenen Fall sah der Mietvertrag Besichtigungen zu verkehrsüblicher Tageszeit nach rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen vor, auch samstags. Die Gerichte müssen das Eigentum des Vermieters und das Recht des Mieters, in Ruhe gelassen zu werden, in einen angemessenen Ausgleich bringen. Droht dem Mieter durch die Besichtigung eine schwerwiegende Gesundheitsgefahr, kann das Recht des Vermieters ausnahmsweise beschränkt sein. Was in Ihrem Fall angemessen ist, hängt von den Umständen und Ihrem Mietvertrag ab; ein Mieterverein hilft bei der Einschätzung.

Zustand, Lage, Kosten

A. Der allgemeine Zustand der Wohnung
Achten Sie auf den allgemeinen Zustand der Wohnung. Sind die Wände neu gestrichen oder sehen sie abgenutzt aus? Achten Sie auf Risse, Wasserschäden, Feuchtigkeit und Schimmel. Prüfen Sie den Zustand des Bodens, ob es Teppich, Holz oder Fliesen sind. Überprüfen Sie, ob die Fenster sauber und voll funktionsfähig sind und ob die Türen richtig schließen. Vergewissern Sie sich, dass die Heizung funktioniert und die Wohnung ausreichend isoliert ist. Beachten Sie den Geruch der Wohnung, da dies ein Zeichen für versteckte Probleme sein kann.

B. Die Lage
Die Wohnung kann von innen großartig aussehen, aber ihre Lage könnte Probleme bereiten. Prüfen Sie die Sicherheit der Nachbarschaft. Ist die Straße gut beleuchtet? Gibt es nahegelegene Parks oder Grünflächen? Sind öffentliche Verkehrsmittel leicht erreichbar? Wie sind die Parkmöglichkeiten? Überprüfen Sie die Entfernung zu Supermärkten, Apotheken und anderen Annehmlichkeiten. Prüfen Sie auch den allgemeinen Geräuschpegel - ist die Wohnung nahe an einer stark befahrenen Straße, einer Bar oder einem Café?

C. Die Kosten
Die Gesamtkosten der Wohnung müssen in Ihr Budget passen. Berücksichtigen Sie neben der Miete auch die Nebenkosten. Besprechen Sie mit dem Vermieter auch die durchschnittlichen Kosten für Heizung, Wasser und Strom. Gibt es monatliche Gebühren für einen Parkplatz oder die Müllabfuhr? Denken Sie auch an die Kosten für den Internetanschluss und andere Dienstleistungen, die Sie benötigen könnten. Welche Miete zu Ihrem Einkommen passt, zeigt der Mietrechner. Hier eine einfache Kalkulation:

Mietkosten: ____ €
Nebenkosten: ____ €
Internet / Telefon: ____ €
Versicherung: ____ €
Sonstiges: ____ €

Gesamt: ____ €

Denken Sie auch an die einmaligen Kosten, wie den Umzug, mögliche Renovierungskosten und die Kaution. Sie darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen (§ 551 BGB); der Mietkaution-Rechner zeigt die zulässige Höhe. Es ist wichtig, dass Sie einen klaren Überblick über alle Kosten haben, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Verhalten bei der Wohnungsbesichtigung

Eine Wohnungsbesichtigung ist nicht nur eine Gelegenheit, die Wohnung genau anzusehen, sondern auch, einen guten Eindruck zu hinterlassen. Die folgenden Hinweise helfen Ihnen dabei.

Was ist die angemessene Kleidung für eine Besichtigung?
Wählen Sie ein Outfit, in dem Sie sich wohlfühlen und das ordentlich und gepflegt wirkt. Besondere Vorgaben gibt es nicht.

Das richtige Verhalten während der Besichtigung
Neben dem Blick auf die Wohnung zählt ein freundliches Gespräch mit dem Vermieter oder Makler:

Stellen Sie sich mit Ihrem Namen vor.
Bekunden Sie Ihr Interesse, falls Ihnen die Wohnung zusagt.
Stellen Sie Ihre Fragen und klären Sie Unklarheiten höflich, aber offen. Anregungen finden Sie in unseren Fragen zur Wohnungsbesichtigung.
Erwähnen Sie, dass Sie die Wohnung sorgsam behandeln werden.
Falls Sie ein Musikinstrument spielen, sprechen Sie das offen an.
Gehen Sie während der Besichtigung keine verbindlichen Zusagen ein und unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht in Ruhe prüfen konnten.

Interesse zeigen
Falls Ihnen die Wohnung zusagt, sagen Sie dem Vermieter das zeitnah. So weiß er, dass Sie als Mieter ernsthaft in Frage kommen.

FAQs zur Checkliste Wohnungsbesichtigung

Was muss ich vor der Besichtigung erledigen?
Es ist von Vorteil, wenn Sie bereits im Voraus eine Checkliste parat haben. Denken Sie auch darüber nach, welche Möbel und Einrichtungsgegenstände Sie haben und ob diese in die neue Wohnung passen würden.
Wie viele Wohnungen sollte ich besichtigen?
Das hängt von Ihrer persönlichen Situation und vom Wohnungsmarkt ab. Mehrere Besichtigungen helfen Ihnen, Wohnungen und Preise zu vergleichen.
Sollte ich Fotos machen?
Ja, Fotos können Ihnen dabei helfen, sich an bestimmte Details zu erinnern und diese später zu überprüfen. Fragen Sie bitte zuerst, ob Sie fotografieren dürfen.
Was ist eine Checkliste für die Wohnungsbesichtigung?
- Eine Checkliste für die Wohnungsbesichtigung ist eine Liste mit Punkten, die Sie während der Besichtigung beachten und überprüfen sollten. Sie enthält Fragen, die Sie ansprechen können, und Bereiche der Wohnung, auf die Sie achten sollten. Unsere Checkliste zum Abhaken führt Sie Punkt für Punkt durch den Termin.
Muss ich dem Vermieter oder Makler vorab persönliche Unterlagen geben?
- Laut Datenschutzkonferenz besteht keine Verpflichtung, Fragen vor dem jeweils passenden Zeitpunkt zu beantworten. Für die Besichtigung reichen Name, Vorname und eine Kontaktangabe (Anschrift, Telefon oder E-Mail). Es ist trotzdem hilfreich, Ihre Unterlagen vorbereitet zu haben, damit Sie sie vorlegen können, sobald Sie die Wohnung mieten möchten. Welche Fragen erlaubt sind, erklärt unser Ratgeber zur Mieterselbstauskunft.
Brauche ich eine Begleitperson zur Besichtigung?
- Es ist zwar nicht zwingend notwendig, aber es kann hilfreich sein, jemanden mitzunehmen. Die Begleitperson kann Ihnen eine zweite Meinung geben und Sie auf mögliche Mängel oder Unklarheiten hinweisen.

Als abschließenden Rat empfehlen wir Ihnen, einen Besichtigungstermin in Ruhe und ohne Druck anzugehen. Unsere Checkliste zum Abhaken unterstützt Sie dabei. Vereinbaren Sie Ihre Besichtigungstermine am besten so, dass Sie genug Zeit haben, jede Wohnung gründlich zu überprüfen und sich hinterher die Zeit nehmen können, alles zu verarbeiten und abzuwägen. Ihre Zufriedenheit und Ihr Wohlfühlen sind das Wichtigste!

Quellen

Dieser Ratgeber beschreibt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich am besten an einen Mieterverein.

Checkliste Wohnungsbesichtigung: Alles, was Sie wissen müssen