21 Fragen zur Wohnungsbesichtigung: Was Mieter fragen und was Vermieter wissen dürfen

Fragen zur Wohnungsbesichtigung sind der Fragenkatalog, mit dem Mietinteressenten vor Ort bei Vermieter, Makler oder Hausverwaltung die Informationen einholen, die weder Inserat noch Exposé liefern. Die wichtigsten Fragen betreffen fünf Bereiche, von denen drei Pflicht sind: Kosten, Zustand und Vertrag. Die Fragen zu Miete und Nebenkosten klären Warmmiete, Betriebskosten, Kaution und Mietanpassungen. Die Fragen zum Zustand der Wohnung decken Renovierung, bekannte Mängel, Heizung und Energieausweis ab. Die Fragen zum Mietvertrag betreffen Einzugstermin, Laufzeit, Renovierungspflichten, Tierhaltung und Ablösen. Die Fragen zur Hausgemeinschaft klären Vormieter, Hausordnung und Nebenräume, die Fragen zur Lage und Umgebung Infrastruktur, Lärm und Internetanbindung. Bei einer Hausbesichtigung oder beim Wohnungskauf kommen Fragen zu Bausubstanz, Hausgeld und Rücklagen hinzu. Abschließend erklärt der Artikel, in welcher Reihenfolge und in welchem Ton Sie die Fragen stellen. Der ergänzende Teil behandelt Terminvereinbarung, Checkliste, Dauer, Fehler und Nachbereitung der Besichtigung sowie die Gegenperspektive: welche Fragen der Vermieter stellt, welche davon zulässig sind und was er vor der Besichtigung verlangen darf.

Welche Fragen stellt man bei einer Wohnungsbesichtigung?

Bei einer Wohnungsbesichtigung stellt man Fragen zu den Kosten, zum Zustand der Wohnung, zum Mietvertrag, zur Hausgemeinschaft und zur Lage – also zu allem, was nicht im Inserat oder Exposé steht. Die richtigen Fragen richten Sie an Vermieter oder Makler, bei großen Wohnungsbeständen auch an die Hausverwaltung. Weil eine Besichtigung meist kurz ist, beschränkt sich die Liste auf 21 Fragen.

Die Fragen zur Wohnungsbesichtigung verteilen sich auf folgende fünf Themenbereiche:

• Fragen zu Miete und Nebenkosten (Fragen 1 bis 5)
• Fragen zum Zustand der Wohnung (Fragen 6 bis 10)
• Fragen zum Mietvertrag (Fragen 11 bis 15)
• Fragen zur Hausgemeinschaft (Fragen 16 bis 18)
• Fragen zur Lage und Umgebung (Fragen 19 bis 21)

Die drei Pflichtfragen – Warmmiete inklusive Nebenkosten, bekannte Mängel und Einzugstermin – stehen jeweils an erster Stelle ihres Bereichs. Streichen Sie vor dem Termin alle Fragen, die das Exposé bereits beantwortet; so bleibt Zeit für die wichtigsten Fragen bei einer Wohnungsbesichtigung.

Fragen zu Miete und Nebenkosten

Kostenfragen stehen an erster Stelle, weil die Warmmiete und nicht die Kaltmiete darüber entscheidet, ob die Wohnung dauerhaft bezahlbar ist. Inserate nennen oft nur die Kaltmiete und eine Vorauszahlung für die Betriebskosten; ob diese Vorauszahlung realistisch kalkuliert ist, zeigt erst die letzte Abrechnung.

Die fünf Fragen zu Miete und Nebenkosten lauten:

1. Wie hoch ist die Warmmiete und welche Nebenkosten sind enthalten? Die monatlichen Nebenkosten umfassen typischerweise Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister und Heizung. Fragen Sie, ob Strom und Internet zusätzlich anfallen – dann liegt Ihre tatsächliche Belastung in Euro pro Monat über der Warmmiete aus dem Inserat.
2. Wie hoch war die letzte Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung? Die Abrechnung des Vorjahres zeigt, ob die Vorauszahlung reicht oder eine Nachzahlung droht. Rechnen Sie die Höhe der Nebenkosten auf Euro pro m² herunter; auffallend niedrige Vorauszahlungen sind ein Warnsignal.
3. Wie hoch ist die Kaution und in welcher Form wird sie hinterlegt? Nach § 551 BGB beträgt die Mietkaution höchstens drei Monatsmieten ohne die ausgewiesenen Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten. Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, und der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank anlegen.
4. Gilt eine Staffelmiete oder Indexmiete? Bei einer Staffelmiete stehen die Erhöhungen vorab fest, bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex; in beiden Fällen bleibt sie mindestens ein Jahr unverändert. In Gebieten mit Mietpreisbremse fragen Sie zusätzlich nach der Vormiete: Beruft sich der Vermieter auf eine höhere Vormiete, muss er Ihnen deren Höhe unaufgefordert mitteilen, bevor Sie Ihre Vertragserklärung abgeben (§ 556g Abs. 1a BGB).
5. Nach welchem Verteilerschlüssel werden die Betriebskosten umgelegt? Ohne abweichende Vereinbarung gilt der Anteil an der Wohnfläche (§ 556a BGB). Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 Prozent nach dem gemessenen Verbrauch verteilt – wer sparsam heizt, profitiert davon.

Fragen zum Zustand der Wohnung

Fragen zum Zustand decken Mängel auf, die bei einer kurzen Besichtigung nicht sichtbar sind, etwa Feuchtigkeit hinter Möbeln oder eine veraltete Heizung. Vermieter und Makler kennen die Geschichte der Wohnung; Sie sehen den Zustand der Wohnung nur an einem einzigen Tag.

Die fünf Fragen zum Zustand der Wohnung lauten:

6. Gibt es bekannte Mängel wie Feuchtigkeit oder Schimmel? Fragen Sie konkret nach früheren Wasserschäden, feuchten Außenwänden und Schimmel im Bad oder hinter Schränken. Frisch gestrichene Einzelstellen an Außenwänden sind ein Anlass, nach versteckten Mängeln nachzuhaken.
7. Wann wurde die Wohnung zuletzt renoviert und sind Modernisierungen geplant? Das Jahr der letzten Renovierung oder Sanierung zeigt, wie gepflegt Wohnung und Haus sind. Geplante Modernisierungen können Baulärm und eine spätere Mieterhöhung bedeuten.
8. Welche Heizungsart gibt es und wie alt sind Fenster und Elektrik? Gasetagenheizung, Fernwärme, Wärmepumpe oder Nachtspeicher wirken sich unterschiedlich auf die Heizkosten aus; fragen Sie auch, wann die Heizung zuletzt gewartet wurde. Bei Heizung, Fenster und Elektrik zählt das Baujahr: Einfachverglasung und alte Leitungen ohne FI-Schutzschalter sind typische Schwachstellen im Altbau.
9. Liegt ein Energieausweis vor und welche Effizienzklasse hat das Gebäude? Vermieter und Makler müssen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 und 5 Gebäudemodernisierungsgesetz). Der Energiekennwert in kWh pro Quadratmeter und Jahr erlaubt einen ersten Vergleich der zu erwartenden Heizkosten.
10. Werden Mängel vor dem Einzug behoben und im Übergabeprotokoll festgehalten? Lassen Sie sich zusagen, welche Schäden bis zum Einzug repariert werden. Was bei der Übergabe noch offen ist, gehört mit Fotos ins Übergabeprotokoll, damit es Ihnen beim Auszug nicht angelastet wird.

Fragen zum Mietvertrag

Vertragsfragen klären vor der Zusage, welche Pflichten über die Miete hinaus auf den neuen Mieter zukommen. Den Vertragsentwurf erhalten Sie oft erst nach der Zusage; deshalb sprechen Sie die wichtigsten Klauseln schon bei der Besichtigung an.

Die fünf Fragen zum Mietvertrag lauten:

11. Ab wann ist die Wohnung frei und wann ist der frühestmögliche Einzugstermin? Der Einzugstermin bestimmt, wann Sie Ihre bisherige Wohnung kündigen. Bei der gesetzlichen Kündigungsfrist von knapp drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB) entscheidet er darüber, ob Sie eine Zeit lang doppelt Miete zahlen.
12. Ist der Mietvertrag befristet oder enthält er einen Kündigungsverzicht? Eine Befristung braucht einen gesetzlichen Grund wie Eigenbedarf oder einen geplanten Umbau, den der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt; sonst gilt der Vertrag als unbefristet (§ 575 BGB). Bei einer Staffelmiete kann das Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre ab Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB).
13. Wer übernimmt Schönheitsreparaturen bei Einzug und Auszug? Fragen Sie, ob die Wohnung renoviert übergeben wird und was der Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen sagt, und halten Sie den Zustand im Protokoll fest. Bei Zweifeln an einer Klausel hilft ein Mieterverein.
14. Sind Haustiere erlaubt? Klären Sie Hund, Katze oder andere Tiere vor der Unterschrift. Laut Datenschutzkonferenz darf der Vermieter nach Haustieren fragen, soweit die Tierhaltung zustimmungsbedürftig ist; Kleintiere wie Hamster oder Zierfische sind davon ausgenommen.
15. Übernimmt man Einbauküche oder Möbel des Vormieters gegen Ablöse? Fragen Sie, ob die Übernahme Pflicht ist, was sie kostet und ob der Preis dem Zeitwert entspricht. Die Ablöse in Euro gehört mit einer Inventarliste in eine schriftliche Ablösevereinbarung.

Fragen zur Hausgemeinschaft

Fragen zur Hausgemeinschaft zeigen, wie das Zusammenleben im Haus funktioniert und welche Pflichten neben der Wohnung anfallen. Ob Sie in die Hausgemeinschaft passen, hängt auch von der Zahl der Parteien im Haus ab.

Die drei Fragen zur Hausgemeinschaft lauten:

16. Warum zieht der Vormieter aus und wie lange steht die Wohnung leer? Ein Jobwechsel ist ein neutraler Grund; Lärm, Streit oder Feuchtigkeit sind Warnsignale. Ein langer Leerstand deutet auf Probleme mit Preis oder Zustand hin.
17. Was regelt die Hausordnung? Ruhezeiten, Treppenhausreinigung und Winterdienst betreffen Ihren Alltag direkt. Fragen Sie, ob ein Dienstleister diese Aufgaben übernimmt – dann stecken die Kosten in den Nebenkosten.
18. Gehören Keller, Fahrradraum oder Stellplatz zur Wohnung? Klären Sie, welches Kellerabteil dazugehört und ob ein Stellplatz extra kostet. Fragen Sie auch, wer bei Reparaturen Ansprechpartner ist: Vermieter, Hausverwaltung oder Hausmeister.

Tipp: Ist der Vormieter bei der Besichtigung anwesend oder begegnen Ihnen Nachbarn im Treppenhaus, sprechen Sie sie direkt an. Dort erfahren Sie oft mehr als vom Vermieter.

Fragen zur Lage und Umgebung

Fragen zur Lage klären den Alltag nach dem Einzug: Wege, Lärm und Internetanbindung. Ausstattungsmängel lassen sich beheben, die Lage der Wohnung nicht.

Die drei Fragen zur Lage und Umgebung lauten:

19. Wie gut sind öffentliche Verkehrsmittel, Einkauf, Kita und Schule erreichbar? Fragen Sie nach Haltestellen, Supermarkt, Ärzten und Schulen in der Nähe und rechnen Sie in Gehminuten. Ein kurzer Spaziergang durch das Viertel nach dem Termin bestätigt die Angaben.
20. Wie laut ist es zu unterschiedlichen Tageszeiten? Eine ruhige Lage am Sonntagnachmittag sagt wenig über Berufsverkehr, die Bar im Erdgeschoss oder den Lieferverkehr eines Gewerbes am frühen Morgen.
21. Welche Internetanbindung gibt es und wie ist der Handyempfang? Fragen Sie, ob Glasfaser oder nur DSL anliegt und mit welcher Bandbreite in Mbit/s. Den Handyempfang prüfen Sie direkt in der Wohnung, vor allem in innenliegenden Räumen.

Hinweis: Lärm und Licht beurteilen Sie bei einem zweiten Besuch am Abend zuverlässiger als beim Termin am Vormittag.

Welche zusätzlichen Fragen stellt man bei einer Hausbesichtigung?

Bei einer Hausbesichtigung oder beim Wohnungskauf geht es zusätzlich um Bausubstanz und laufende Eigentümerkosten, weil der Käufer Reparaturen selbst trägt. Während ein Mieter Mängel dem Vermieter meldet, bezahlt ein Eigentümer Dach, Heizung und Fassade selbst.

Bei einer Hausbesichtigung oder beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen folgende Fragen hinzu:

• Welches Baujahr hat das Gebäude, und wann wurden Dach, Fassade und Heizung zuletzt saniert?
• Wie alt ist die Heizungsanlage, wann wurde sie zuletzt gewartet, und welche Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes betreffen sie?
• Ist der Keller trocken, und gab es Wasserschäden oder Feuchtigkeit im Mauerwerk?
• Sind geplante Sanierungen oder Umbauten, etwa das Entfernen einer Wand, baulich möglich und genehmigt?
• Bei Eigentumswohnungen: Wie hoch sind das Hausgeld pro Monat und die Instandhaltungsrücklage?
• Was steht in den Protokollen der letzten drei Eigentümerversammlungen, und sind Sonderumlagen beschlossen?
• Welche Lasten und Rechte stehen im Grundbuch, etwa Wegerechte oder Grundschulden?

Bei älteren Häusern nehmen Sie zur zweiten Besichtigung am besten einen Bausachverständigen mit: Er erkennt Feuchtigkeit, Dämmmängel und defekte Leitungen schneller als ein Laie.

Wie stellt man die Fragen bei der Wohnungsbesichtigung richtig?

Gute Fragen zeigen echtes Interesse an der Wohnung: Man stellt die drei Pflichtfragen zuerst, notiert die Antworten und reicht offene Punkte schriftlich nach. So hinterlassen Sie einen guten Eindruck, ohne dass das Gespräch wie ein Verhör wirkt.

Fragen bei der Wohnungsbesichtigung wirken souverän, wenn man diese vier Regeln beachtet:

1. Fragen vorher priorisieren. Streichen Sie alles, was das Exposé beantwortet, und markieren Sie die drei Pflichtfragen.
2. Bei Sammelbesichtigungen kurz bleiben. Stellen Sie gezielte Fragen und verhandeln Sie nicht vor anderen Interessenten über den Preis.
3. Antworten notieren. Schreiben Sie Zahlen wie Nebenkosten und Kaution mit und fotografieren Sie Mängel, nachdem Sie den Vermieter gefragt haben.
4. Offene Fragen per E-Mail nachreichen. Was vor Ort offen bleibt, klären Sie schriftlich nach dem Termin oder bei einem zweiten Besichtigungstermin.

Welche Fragen stellen sich rund um die Wohnungsbesichtigung?

Rund um die Wohnungsbesichtigung entstehen Fragen zur Terminvereinbarung, zur Prüfung vor Ort, zur Nachbereitung und zu den Fragen, die der Vermieter selbst stellt. Die folgenden Antworten behandeln diese häufigen Fragen in der Reihenfolge des Ablaufs: vor, während und nach der Besichtigung.

Wie vereinbart man einen Besichtigungstermin?

Ein Besichtigungstermin wird per E-Mail, über das Immobilienportal oder telefonisch vereinbart, mit Bezug zum Objekt, Ihrem Namen, zwei bis drei Terminvorschlägen und Ihren Kontaktdaten. Kopierbare Vorlagen für jeden Kanal enthält der Beitrag mit Mustern zur Terminvereinbarung.

Worauf achtet man bei der Wohnungsbesichtigung?

Bei der Wohnungsbesichtigung prüft man neben den Fragen selbst Wände, Fenster, Wasserdruck, Steckdosen und Gerüche, weil Schäden dort sichtbar werden, bevor sie jemand erwähnt. Zollstock, Notizblock und Smartphone für Fotos gehören deshalb zur Ausrüstung. Die Punkte zum Abhaken stehen in der Checkliste zur Wohnungsbesichtigung.

Wie lange dauert eine Wohnungsbesichtigung?

Eine Besichtigung ist meist kurz, und bei Sammelbesichtigungen bleibt oft wenig Zeit für Fragen. Deshalb stehen die drei Pflichtfragen zu Warmmiete, Mängeln und Einzugstermin am Anfang der Liste.

Welche Fehler vermeidet man bei der Wohnungsbesichtigung?

Die häufigsten Fehler sind Unpünktlichkeit, abfällige Bemerkungen über die Wohnung, Feilschen um die Miete vor anderen Interessenten und unvorbereitete Unterlagen.

Die häufigsten Fehler bei der Wohnungsbesichtigung sind:

• Unpünktlichkeit: Bei Sammelbesichtigungen beginnt der Rundgang ohne Nachzügler.
• Abfällige Bemerkungen: Kritik an Einrichtung oder Geschmack des Vormieters kostet Sympathie, ohne etwas zu klären.
• Feilschen vor anderen Interessenten: Preisfragen gehören in ein Gespräch unter vier Augen oder in die E-Mail danach.
• Unvorbereitete Unterlagen: Abgeben müssen Sie zur Besichtigung noch nichts, aber fertig vorbereitete Unterlagen helfen Ihnen, schnell zu reagieren, wenn Ihnen die Wohnung gefällt.

Wer 5 bis 10 Minuten vor dem vereinbarten Termin erscheint und gezielt fragt, hinterlässt einen professionellen Eindruck.

Was schreibt man nach der Wohnungsbesichtigung?

Nach der Wohnungsbesichtigung folgt am selben Tag eine kurze Nachricht mit Dank, bestätigtem Interesse, den offenen Fragen und der Mieterselbstauskunft. Ein Bezug auf ein Detail aus dem Gespräch hebt die Nachricht von Standardschreiben ab. Formulierungen dafür enthalten die Muster zur Wohnungsbewerbung.

Wie vergleicht man mehrere Wohnungen nach der Besichtigung?

Mehrere Wohnungen werden vergleichbar, wenn die Antworten auf dieselben Fragen direkt nach jedem Termin in einem einheitlichen Bogen festgehalten werden. Fotos und Notizen ergänzen die Bewertung. Eine Vorlage dafür ist der Besichtigungsfragebogen.

Welche Fragen stellt der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung?

Das hängt vom Stand der Vermietung ab. Die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz zu Selbstauskünften bei Mietinteressenten (Version 2.0, Januar 2026) unterscheidet drei Stufen: die Besichtigung, die Erklärung des Interessenten, die Wohnung anmieten zu wollen, und die Entscheidung des Vermieters für einen bestimmten Bewerber. Zur Besichtigung reichen danach Name, Vorname und eine Kontaktangabe (Anschrift, Telefon oder E-Mail); Angaben zu Haushalt, Beruf und Einkommen folgen, wenn der Interessent die Wohnung anmieten will, Nachweise zu Einkommen und Bonität, wenn sich der Vermieter für ihn entschieden hat.

Welche Fragen des Vermieters sind zulässig?

Laut Datenschutzkonferenz zulässig sind Fragen, an denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse für das Mietverhältnis hat. Mit Ausnahme der Identifikation gehören sie in die Phase nach der Besichtigung, sobald der Interessent die Wohnung anmieten will.

Zulässige Fragen des Vermieters betreffen Personen, Zahlungsfähigkeit und Nutzung der Wohnung:

• Name, Vorname und eine Kontaktangabe (Anschrift, Telefon oder E-Mail)
• wie viele Personen einziehen, getrennt nach Erwachsenen und Kindern
• Beruf und Arbeitgeber, nicht aber die Dauer der Beschäftigung
• Nettoeinkommen und der nach laufenden Belastungen verfügbare Betrag; die Angabe, dass eine bestimmte Einkommensgrenze überschritten wird, genügt
• ein eröffnetes, noch nicht abgeschlossenes Verbraucherinsolvenzverfahren sowie Räumungstitel wegen Mietrückständen
• erhebliche Pflichtverletzungen aus dem bisherigen Mietverhältnis, etwa Mietrückstände in kündigungsrelevanter Höhe, erst wenn sich der Vermieter für den Interessenten entschieden hat
• die geplante Haltung von Hund, Katze oder anderen zustimmungspflichtigen Tieren

Einen Einkommensnachweis wie eine aktuelle Lohn- oder Gehaltsabrechnung und eine Bonitätsauskunft speziell für Mietzwecke legt der Interessent laut Datenschutzkonferenz erst vor, wenn sich der Vermieter für ihn entschieden hat, unmittelbar vor Unterzeichnung des Mietvertrags. Kontaktdaten aktueller oder früherer Vermieter und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gehören nach der Orientierungshilfe nicht zu den zulässigen Anforderungen.

Welche Fragen des Vermieters sind unzulässig?

Laut Datenschutzkonferenz unzulässig sind unter anderem Fragen nach Schwangerschaft und Familienplanung, Religion, ethnischer Herkunft, Staatsangehörigkeit, Parteizugehörigkeit, Mitgliedschaft im Mieterverein und Vorstrafen.

Unzulässig sind Fragen zu folgenden persönlichen Merkmalen:

• Schwangerschaft, Kinderwunsch und Heiratsabsichten
• Religion, ethnische Herkunft und Staatsangehörigkeit
• Gesundheit, Krankheiten und sexuelle Orientierung als besonders geschützte Daten nach Art. 9 DS-GVO
• Mitgliedschaft in Parteien oder im Mieterverein; die Gewerkschaftszugehörigkeit gehört zu den besonders geschützten Daten nach Art. 9 DS-GVO
• Vorstrafen und laufende Ermittlungsverfahren
• Gründe monatlicher Belastungen wie Unterhalt oder Kredite

Für die Frage nach dem Familienstand sieht die Datenschutzkonferenz allein wegen der Haftung von Ehegatten kein berechtigtes Interesse. Zusätzlich verbietet § 19 AGG bei Massengeschäften Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität. Wer insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet, betreibt in der Regel kein Massengeschäft; das Verbot rassistischer und ethnischer Benachteiligung gilt dagegen für alle Vermieter. Ausgenommen sind Fälle mit besonderem Nähe- oder Vertrauensverhältnis; das kann insbesondere vorliegen, wenn die Parteien oder ihre Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen.

Was darf der Vermieter vor der Besichtigung verlangen?

Laut Datenschutzkonferenz reichen vor der Besichtigung Name, Vorname und eine Kontaktangabe (Anschrift, Telefon oder E-Mail); bei Sozialwohnungen kommen Angaben zum Wohnberechtigungsschein hinzu. Angaben zu Haushalt, Beruf und Einkommen folgen erst nach der Besichtigung, wenn der Interessent die Wohnung anmieten will, Einkommensnachweise unmittelbar vor der Vertragsunterzeichnung. Eine Ausweiskopie ist laut Datenschutzkonferenz unzulässig. Eine Vorlage ist die Mieterselbstauskunft als PDF.

Was tun bei unzulässigen Fragen des Vermieters?

Unzulässige Fragen müssen Sie laut Datenschutzkonferenz nicht beantworten. Lassen Sie das Feld am besten leer oder schreiben Sie „keine Angabe“. Eine falsche Angabe ist keine Lösung. Bewusst falsche Angaben auf zulässige Fragen, etwa zum Einkommen, können den Vermieter je nach Gewicht der Täuschung zur Anfechtung nach § 123 BGB oder zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB berechtigen. Ob eine Frage in Ihrem Fall zulässig ist, klärt am besten ein Mieterverein.